抵押物是房地产信托业务风险防范措施中的关键一环，如果处置不当，一旦项目风险暴露，后果或许很严重。

　　近日，金华市中院发布的几份判决书显现了一个由轻易对抵押物解押而使债权风险加剧的房地产项目。而该笔债权的风险，还曾在相关信托公司曲线上市过程中被监管层重点问询。

　　日前，《证券日报》记者查询中国裁判文书网发现，今年7月份以来，金华市中院发布3份涉及浙金信托的二审民事判决书。其中显示，由于上诉人浙金信托同意被上诉人三联集团（开发商）“备案急需办理按揭”的理由，在保证金未划入监管账户之前即为三联集团办理在建工程解押手续，导致涉及的3套房屋被登记在他人名下，在三联集团陷入破产重整无法偿还信托贷款之后，浙金信托将无法就上述房屋享有优先受偿权。

　　然而，浙金信托错失优先受偿权的并不仅是上述涉案总价近400万元的3套房屋。据《证券日报》记者保守估计，在今年4月份浙江省高院的二审判决中，浙金信托此前充足的抵押物缩水近半，进而影响其1.95亿元债权的足额受偿。

　　北京市中伦文德律师事务所合伙人朱传炉律师建议，信托公司在开展信托业务时应该十分重视抵押登记工作，工作尽量细致，细化各类登记的要求，具体化担保范围，最大限度明确双方登记时的意思表示，在执行过程中，尽最大限度取得相关权利证书，保留证据，即便行政机关无法及时登记，在争议发生时能够充分举证自身的主张，只有做好投前投后法律管理工作，才能最大化保障自身的利益，保护信托投资者的利益。

　　未被认定的抵押物

　　桂语山居，是金华市婺城区的一处高端住宅区。宣传材料显示，该小区占地12.5万平方米，由90-410平方米的排屋、山景公寓及五星级深林度假酒店组成，项目定位为“生态景观豪宅社区”。《证券日报》记者致电该楼盘售楼处，销售称今年6月份开盘的桂语山居一期已售罄，目前二期的联排别墅均价约在300万元/套，将于近期开盘。

　　不过，三年前围绕该楼盘的信托贷款迷局，浙金信托仍未走出。

　　2014年3月份，浙金信托发起设立“浙金·汇业16号三联桂语山居项目集合资金信托计划”，以信托计划资金向浙江三联发放信托贷款1.95亿元，用于其开发的桂语山居项目（二期）的工程建设。

　　《证券日报》记者查询该信托计划的发行信息，发现该信托计划的预计收益为9.8%-11.2%，产品期限为20个月，是一款固定型非保本产品。在信用增级措施方面，除三联控股公司及公司实际控制人提供的连带责任保证担保外，更有浙江三联提供的在建工程及土地使用权抵押担保，评估价值合计达3.92亿元。另外，在实际执行中，三联集团还提供其关联企业华源置业60%的股权质押担保。

　　就在信托贷款发放不久之后，浙金信托在后续检查中发现，三联集团桂语山居项目（二期）一直未能按《信托贷款合同》约定项目进度进行建设，项目实际进度严重落后于约定的项目进度，三联集团已有其他贷款协议项下的利息逾期支付事项，且已发生第三方起诉事项。仅仅半年，浙金信托提前终止信托贷款合同，并要求三联集团公司归还信托贷款本金1.95亿元、支付贷款利息4031.03万元。然而，2015年8月份，三联集团陷入破产重整。浙金信托无奈下将该笔债权出售并对投资者进行兑付，在一系列交易之下，该笔债权由浙金信托以自有资金受让持有。

　　截至2015年底，浙金信托将该笔债权计入其他应收款。2015年，浙金信托当期计提资产减值损失3123.42万元，该项债权资产减值准备余额为6141.68万元。2015年8月17日，三联集团的破产重整正式被法院受理，而对于该笔债权的实现来说，此前信托贷款合同中约定的在建工程及土地使用权抵押担保是最大的希望。