最近有个朋友找到我，最近有些金融方面的困惑想当面咨询下，我们约在附近的一个咖啡馆见面。

　　我们以前其实是玩天黑请闭眼认识的朋友，对于他的家庭和工作，其实我不是太了解。这次见面后，他大概说明了他目前的情况，我用我最常规的方式，帮他做了下资产负债表：

　　资产：房产3套

　　其中两套是拆迁房，目前市值900万一套，另一套是16年投资房，目前市值400万（剩余贷款大概220万）。

　　存款我没有过细的问，但应该每月结余不多，所以我按50万来核算

　　负债：220万房贷

　　收入：

　　家庭工资：25000

　　房屋出租租金：12000+6000

　　总收入：43000元/月

　　支出：

　　每月家庭支出：20000（小孩上幼儿园）

　　房贷支出：11000

　　总支出：33000元/月

　　净收入：10000元/月

　　最近因为他感觉深圳楼市有下跌空间，于是他在惠州订了个商铺，核心问题就出在这上面。

　　商铺的总价格是250万左右，他已经付了20万定金，但这250万是不带前三年租约的，意味着前三年，是没有任何收入来源的。于是他最早的想法是，把那套400万的房子卖掉，获得大概200万现金，然后去全款购买那个商铺。但因为深圳楼市交易量缩水严重，有价无市，所以他放盘了两个多月也没卖掉，但目前10月份又需要把商铺的钱付出去，于是陷入了缺钱的难题。

　　他想了一圈，最后想着，把自己那两套900万的房子抵押一套，先贷款250万出来，把铺面的钱付了，然后等400万那套房产脱手了，再把贷款还回去。

　　贷款的利息他也问了，目前有两种方式，第一种就是常规的银行抵押贷款,最长20年抵押周期，等额本息还款，月供大概17500左右一个月。另一种是一年内先息后本的，利息大概14500左右一个月，但每一年需要赎楼转贷一次，赎楼费用大概是借款额的2-3%。

　　那么我们假设按他自己设想的做了，他的资产负债表变成了怎么样呢？

　　资产：房产2套、商铺1套

　　其中两套是拆迁房，目前市值900万一套，一个250万的商铺

　　因房产大概能卖180万，加手上的50万，刚好把商铺买回来，变成没有负债。但存款基本就没有了

　　收入：

　　家庭工资：25000

　　房屋出租租金：12000+4000（商铺租金，第四年以后才有）

　　总收入：37000元/月、第四年以后为41000元/月

　　支出：

　　每月家庭支出：20000（小孩上幼儿园）

　　半年内抵押贷款：15000

　　总支出：35000元/月

　　净收入：2000元/月、房产卖掉后上升到17000元/月、第四年以后为21000元/月

　　整个看下来，净收入除了半年内有点紧张，房产卖掉后，净收入来源还是不错的。但这有个问题，整个资产没有获得太多提升，可能就是一个深圳的住宅，换了一个惠州的商铺而已。目前这个商铺的投资回报率大概是5%左右，也就是说，除去商铺的交易价值，20年大概能够回本。

　　如果换成是我，我会怎么操作呢？

　　首先，我会拿900万的房子去贷款500万出来，按20年等额本息算，大概每月还款35000。

　　然后，惠州的铺面，首付5成（125万），剩余按基准利率做10年贷款，月供10000。

　　剩余可用资金400万，选择一个一年期10%-12%的理财项目投资。（在深圳，对于这个资金量级不太难达到）

　　那么我们看下新的资产负债表：

　　资产：房产3套、商铺一套

　　其中两套是拆迁房，目前市值900万一套，另一套是16年投资房，目前市值400万（剩余贷款大概220万）。商铺一套价值250万（剩余贷款120万）

　　存款：30万

　　负债：

　　银行贷款500万、房贷220万、商铺贷款120万

　　收入：

　　家庭工资：25000

　　房屋出租租金：12000+6000+4000（第四年以后收入）

　　理财收入：40000（按400万年化12%计算）

　　总收入：87000元/月

　　支出：

　　每月家庭支出：20000（小孩上幼儿园）

　　房贷支出：11000

　　铺面贷款支出：10000（10年期）

　　房产抵押贷款支出：35000

　　总支出：77000元/月

　　净收入：10000元/月（10年后为20000元/月）

　　大家会问，好像净收入没有发生太多变化啊？确实是，净收入跟原来没有多少增加，变化的是整体收入和支出。但大家别忘了，如果能够保持这样20年，你的总资产多了一套房子加上500万现金。因为都是等额本息还款，实际上，还到20年以后，所有的钱都还完了。意味着在20年后，你投资的那500万现金，是你白赚的500万。

　　当然，投资会有一定的风险，这一点也要特别注意，如果没有专业的投资意识，或者没有找到合适的投资项目，可能按他原来的思路，是比较低风险正确的。

　　大家如果有好的思路，也欢迎留言分享，看能不能性价比更高的帮到我这位朋友。