华润置地慈溪一楼盘陷质量纠纷

日期：2015-06-27 作者：admin 来源：《经济参考报》 中国财富网 推荐：股民学院

　　在浙江省慈溪市，一座由央企地产公司华润置地开发建设、4年前就已经建成的“法式宫廷大宅”，600多户业主明明买了房却不敢入住，近7成业主拒绝收房。《经济参考报》记者调查发现，这座名为“橡树湾”的花园式小区，使用建筑垃圾填充楼板，地面多处钢筋裸露，造成贯穿式裂缝、楼板坍塌等安全隐患，数百名业主与开发商的质量纠纷持续4年。工程质量涉嫌违规违法的项目究竟如何追责，业主的损失如何赔偿，至今未有说法。

　　地表多处钢筋裸露建筑垃圾填充楼板

　　记者调查发现，由华润置地（宁波）有限公司开发的“橡树湾小区”当年均价高于一般的商品住房，然而，在华丽的外观下，却掩藏着诸多让业主难以接受的质量缺陷：钢筋裸露地面，楼板里填充建筑垃圾；墙体保温层严重缩水；三分之一的检测项目“不合格”等。

　　慈溪是隶属浙江省宁波市的一个县级市。慈溪市坎墩街道的“橡树湾小区”建成于2011年。公开信息显示，该小区的开发商为“华润置地（宁波）发展有限公司”，而施工单位则是“宁波建工”和“浙江东航建设集团”，“慈溪建设工程监理公司”作为监理单位承担监督职责。

　　记者从公开信息了解到，由华润置地（宁波）有限公司开发的“橡树湾小区”，当年在慈溪均价高于一般商品住房——2010年，慈溪市的商品住房价格一般为每平米7千元至1.3万元不等，而“橡树湾小区”的毛坯房均价达每平米1.8万元，最高达2.4万元。然而，在华丽的外观下，却掩藏着诸多让业主难以接受的质量缺陷：

　　——钢筋裸露地面，楼板里填充建筑垃圾。记者在小区17号楼501室看到，客厅和房间的水泥地面上暴露着多根建筑钢筋，在被敲开的阳台墙角沿线，楼板里藏着的碎石、塑料袋等多种建筑垃圾暴露无遗。

　　在2013年4月由客户和项目方共同签字的一份“维修方案”中，清晰罗列着诸如“客厅及其他房间地坪部位有钢筋露出6处左右”“南边阳台东西两侧下水管预留洞封堵”等问题，记者近日实地调查时，这些问题依然存在。

　　国内某大型中央建筑企业一位资深项目经理告诉记者，按照基本建筑质量要求，建筑钢筋上至少要覆盖1到2厘米的混凝土，如果钢筋暴露在地面，会逐步氧化，将严重影响其支撑强度；作为楼板填充料，不可能出现碎石、塑料袋等杂物。“如果出现这种情况，无疑是有严重质量缺陷。”

　　501室业主孙利英告诉记者，其房屋准备装修的时候，楼顶上突然掉下一块来，“破了一个大洞”，“从501室可以直接看到601室的天花板”。记者来到现场时，该洞口已经修补，留下一块四方形的“疤痕”，但从照片中仍可还原当时的场景。

　　——墙体保温层严重缩水，楼层层高“少了40公分”。我国节约能源法规定，“不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用”。然而，就在“橡树湾小区”2010年末通过了慈溪市相关部门的“建筑节能工程质量验收”之后不到两年，2012年，作为第三方检测单位的上海房屋质量监督站对小区墙体保温层进行的抽样检测结果表明，小区部分墙面保温层仅10毫米，有些墙体甚至没有保温层。

　　在楼层的层高上，项目方与业主也争议不断。以小区18号楼1201室为例，房屋合同约定“跃层层高最低为3.2米”，但2013年慈溪市工程质量监督管理局检查认定，该户跃层净高为2.8米，比标准缩水40公分。

　　——三分之一的检测项目“不合格”。上海宝冶工程技术有限公司出具的第三方检测报告显示，在被检测的39个项目中，该小区有13个项目“不合格”，不合格率高达三分之一，其中涉及“建筑尺寸”的全部6个检测项目以及涉及“室内地面”的6个检测项目悉数“中招”。

　　记者在现场还看到，个别墙面和横梁还存在肉眼可以明显识别的倾斜，屋面渗水漏水现象比较普遍。慈溪市工程质量监督管理局在其出具的一份“工程质量监督检查记录表”显示，“客厅处楼面现浇板面钢筋露筋较多，板面不平整”，而宁波市住建委于2012年组织专家团队出具的鉴定意见也指出，该小区存在多项质量缺陷，个别楼宇存在自楼顶至楼底的“墙体贯穿性裂缝”。

　　华润置地（宁波）发展有限公司公关部门相关负责人也表示，“上述问题基本都是存在的”。维权业主表示，近4年来走访各处投诉，也得到了一些部门的检测报告确认问题存在，但由于开发商迟迟不愿承认居住会有安全隐患，如何处置索赔始终未达成一致。

　　七成业主拒绝收房五次整改仍未落实

　　记者发现，截至2013年下半年，小区近七成业主拒绝收房，已经收房的业主中，装修入住者寥寥。2012年到2013年，慈溪市建筑安装工程质量监督站至少5次向华润置地（宁波）发展有限公司发出整改通知。然而截至今年3月末，物业方只是以重新粉刷等方式遮掩质量问题，对于填充建筑垃圾、钢筋暴露等更为严重的问题，仍然“按兵不动”。

　　记者拿到的资料显示，截至2013年下半年，还有400多户业主拒绝收房，在小区632户业主中占约7成；而在已经签了交房合同的约200户业主当中，也只有四五十户装修入住。记者在小区地下停车场看到，数百个停车位仅停放了一辆车。

　　“之前的200户交房也是迫不得已。”现任维权组组长孙龙炳表示，当时的交房流程是“先签字再看房”，等到业主发现问题时，则“木已成舟”。

　　孙龙炳提供的“房屋交付手续流程图”显示，“橡树湾小区”房屋交付共分为6个步骤，业主在确认身份、缴纳各项税费、提交办证资料、领取房屋钥匙等一系列流程之后，最后的步骤才是“工作人员陪同至房屋现场”。

　　实际上，有项目方和业主共同签字生效的《房屋买卖合同》第12条载有明文规定，“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋”。“这样的交房流程存在一定的‘误导’嫌疑。”已经收房但“不敢入住”的孙利英说。

　　事实上，从2010年末小区顺利通过当地质监部门的验收，到2011年部分业主开始发现多处质量问题，再到2012年多家第三方检测机构、宁波市组织的专家团队以及慈溪当地有关部门开始介入调查，华润置地（宁波）有限公司已经承认，小区存在的多处问题需要进行整改。

　　2012年到2013年，慈溪市建筑安装工程质量监督站至少5次向华润置地（宁波）发展有限公司发出整改通知。然而一方面，当地有关方面在针对业主的回复中，始终强调“存在的质量问题不影响结构安全”，可以通过返修整改满足图纸规范和使用要求；另一方面，截至2015年3月末，记者在小区现场调查时，物业方只是以重新粉刷等方式遮掩质量问题，对于填充建筑垃圾、保温层不达标、层高缩水、钢筋暴露等更为严重的问题，仍然“按兵不动”。

　　豪华小区“带病上岗”业主维权4年未果

　　事实上，对于“橡树湾小区”的业主来说，其对于具有法律效力的《购房合同》研读不足，也缺乏必要的法律知识，和项目方的争议也已经陷入僵持局面：比如24号楼1201室业主华山曾先后向慈溪市人民法院和宁波市中级人民法院提请诉讼，均以败诉或者驳回诉讼请求告终。

　　记者在“中国裁判文书网”搜索到的判决书显示，按照“橡树湾小区”购房合同约定的解除合同条件，“华润公司逾期交房超过30日后”，业主有权解除合同，而业主在知道解除合同条件生效的15日内，必须向华润公司送达“解除合同通知书”，否则视为放弃解除合同。

　　然而，由于在签署交房协议之后才允许现场看房，业主在签署合同时，华润置地的“橡树湾小区”还属于“验收合格”“取得多部门许可文件”“达到正常使用条件”的高端小区，满足合同生效的条件，诸如“层高缩水”“建筑垃圾填充”这类建筑质量问题，还不足以成为解除合同的法定缘由。一位不具姓名的资深律师告诉记者，大型央企的法务部门往往经验丰富，单枪匹马的小区业主很难在诉讼当中取得优势。

　　实际上，尽管在该小区购房的大多是慈溪本地民营企业家，但面对大型央企和相关政府部门，纠纷的处理和解决仍显得困难重重。“维权组长4年之内换了3个。”孙龙炳说，“这个工作确实不好做。”

　　近年来，建筑质量问题一度饱受公众诟病，“楼歪歪”“楼脆脆”“楼倒倒”“楼靠靠”事件频发，而自2014年9月住建部启动为期两年的“工程质量治理行动”以来，包括中国建筑、中国中铁、中煤建设等在内的多家央企和地方国企悉数上榜住建部和各地住建厅的“黑名单”，更让人不禁疑问，央企建筑质量尚且如此，谁能还公众一套“放心楼房”，谁来保障公众“居有所安”？