□本版撰文 信息时报记者 魏徽徽
买五楼送六楼？价格90万的房产交易税约定只需交3万多元？只要买房就能办理利率下浮20%的20年银行按揭？为了吸引买家，房产中介不惜夸下海口，不少买家掉下陷阱，购房投资不成，不但成了被告，而且还被法院判决败诉向中介倒赔报酬。近日，记者通过相关途径获得当中的典型案例，逐一揭示房产中介惯用的陷阱。
陷阱一
承诺“买五楼送六楼”
其实“六楼”是违建
2010年3月1日，宋先生通过合×房产，签约购买了广州市花都区新华镇天贵路54号某座508房，该物业建筑面积为54.69平方米，成交价为34.8万元。合约签订之后，宋先生给房屋原业主支付了定金1万元，但对合×房产的中介代理费及咨询费10440元却一直没有支付。合×房产随即提起诉讼。
为什么宋先生没有向中介支付费用呢？原来，宋先生在看楼时，合×房产的员工曾经承诺“买五楼送六楼”，在签订购房合同时也对这一承诺再次明确。但合同签订后，宋先生被告知该承诺无法兑现。原因是“六楼”其实是“五楼”的天台，属于违章建筑。庭审中，宋先生提供了电话录音，从录音的谈话内容中可以知道，该中介的员工确实在签约前和购房后作出口头承诺。
没有“六楼”赠送，宋先生觉得上当了。因为508房已经有十几年楼龄，按照合同价格，该房均价为每平方米6363元，但当时周边同等楼盘的均价仅为每平方米3500~4000元。而且宋先生委托律师从市房管局获悉，508房的业主已将该房以19万元的价格卖给他人。可见，其所签订的合约存在重大瑕疵。
宋先生认为，合×房产明知所送的“六楼”属于违章建筑，但工作人员故意隐瞒真相，以送“六楼”为诱饵，诱使他作出错误的意思表示。依据《合同法》规定，该合约应属可撤销、可变更合同。
合×房产则辩称，宋先生在签订合约之前，已经全面查看房屋的状况以及查阅房产证，清楚知道物业的面积、层数，也可以根据房产证及查册表记载，了解到该物业是5层结构，并不存在第6层。至于宋先生查册发现低价卖房，合×房产认为，购买价格可能受房地产市场波动及卖方其他客观原因影响，最新交易价格与合约价格不存在可比性。
法院判决
买家应有审慎注意义务
一审和二审法院均未采纳宋先生提供的录音证据。二审法院指出，对于物业是否有其他配套的赠送，这问题应该由该物业的所有权人即卖方决定，合×房产作为经纪方对此没有作出承诺，也无法承诺。宋先生对所购房屋的现状有审慎注意义务，而且合约中载明，宋先生已了解该物业产权证明上所记载的所有信息，且无异议。
因此，宋先生在签合约时对所购房屋的产权面积应有充分了解且对交易价格无异议，现以合×房产未兑现“买五楼送六楼”以及交易价格过高为由，主张其欺诈缺乏事实和法律依据，应承担相应违约责任。
律师说法
中介无权处分无权承诺
广东卓信律师事务所朱永胜律师指出，本案中房产中介口头承诺，而实际上中介不是物权所有人，因此并没有处分的权利，这种基于无权处分或无权代理的口头承诺，对卖方(原业主)并没有约束力。宋先生明知不可为而相信中介的承诺，当然就是没有尽到审慎义务了。
同时，朱永胜律师表示，宋先生以为录音留下证据就行，其实不然。因为既然是三方当事人签订合约，就应该把基本的交易条件都写在合同里，写进三方协议中。
陷阱二
约定少缴购房交易税
买家拒报低价违约
2010年5月23日，叶先生在番禺祈福新村看中了一套住房，房屋成交价为90万元，须支付中介咨询服务费1.8万元。但是到了6月9日，买卖双方和中介公司依约前往房管部门，准备办理房屋的递件过户手续时，叶先生因税费问题而中途离开。同年8月2日，叶先生被中介告上法庭，要其支付中介费并承担延迟交纳违约金。
对此，叶先生既气愤又无奈，称当初中介公司向他承诺，购房税费仅需约3.2万元，他才同意以90万元的价格买房，而且三方签订合同时就明确将3.2万元税费以合同条款的方式予以确定。但是当叶先生依约前往办理过户手续时，中介公司要求叶先生按73万元成交价缴纳房屋税费。叶先生认为，中介公司串通业主要求他虚报交易价格，是偷逃税款的违法犯罪行为，他有权拒绝。
至于中介咨询服务费，叶先生指出，除了促成签署合同的费用外，还包含后期交易的服务费用，而后期交易因中介公司的违约行为导致未能办理，应由中介公司自行承担相应责任。
中介公司则辩称，偷漏税收这是行政问题，与合同效力没有关联性。而且房屋交易的税款依照合同约定应由叶先生负担，而实际上，签约时是叶先生提出少交税款却又中途违约。
法院判决
称中介少报税费缺理据
法院判决指出，交易税费的计算标准是政府公开的信息，叶先生对于涉讼房屋的税费完全可以查询有关信息得知，且双方约定房屋交易的税费应由叶先生承担。故叶先生称中介公司故意隐瞒事实少报税费，缺乏理据。因此，叶先生以中介承诺少缴交易税未能兑现为由拒绝履行合同，实属违约，应依约承担相应责任。
律师说法
“黑合同”法律效力更大
朱永胜律师指出，这个案件实际上涉及“阴阳合同”、“黑白合同”的效力问题。与中介和卖方签订的真实合同是个“黑合同”，与到房管局签订的“白合同”在效力上比较，反而前者因为是真实的意思表示，效力更大。朱永胜律师指出，报低交易价格的偷逃税行为屡见不鲜。这种做法对买家来说谈不上造成侵害，特别是在二手房买卖过程中，这种行为已经成为一种公开的秘密。
朱律师指出，交易税费是政府公开信息，法院的判决是正确的，不能因为中介承诺税费可以少交而没有做到就不履行合同。朱律师提醒各买家，目前房管部门推出网上签约系统，计划与银行合作，以后网上登记的价格或成为该房屋进行抵押贷款的标准。换句话说，如果交易价格写少了，以后到银行抵押的贷款也会相应减少。
陷阱三
按揭贷款买第三套房
政策变买家吞苦果
2010年4月8日，欲购买第三套房产的蔡小姐通过百某物业介绍，签约购买即时达船务公司名下的越秀区东风东路836号某房，总建筑面积149.85平方米，成交价为105万元。双方约定选择银行按揭付款方式进行交易，须于2010年4月18日或之前到按揭银行办理按揭手续。其中，交易完成后，蔡小姐应支付居间报酬2.1万元。
然而，蔡小姐支付了1万元定金给即时达船务公司后，并没有按约在2010年4月18日之前到按揭银行办理按揭手续。其后百某物业发出《通知》，蔡小姐仍未前往办理按揭，百某物业遂诉至法院。
庭审中，蔡小姐提交了其于2010年4月19日与百某物业工作人员的通话录音，称在该录音中，百某物业承认了曾承诺帮助她寻找可以办理20年银行按揭、利率下浮20%的优惠条件。但事实上，4月17日国务院就发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明令商业银行暂停发放办理第三套房的贷款。
蔡小姐认为自己受到对方的虚假承诺误导，无法按事先约定办理按揭。百某物业虽承认其工作人员与蔡小姐通过电话，但认为该通话被蔡小姐删除了大部分，且其并没有作出过该承诺。
法院判决
贷款不成也要给中介费
法院认为，蔡小姐提供的录音证据不足以证明百某物业曾承诺为其办理利率下浮20%的20年银行按揭，也没有证据证明蔡小姐是基于该承诺才同意签订合约。即使百某物业在双方的居间合同之外，作过该项承诺，蔡小姐也不能因百某物业未能履行承诺而拒绝履行居间合同支付报酬的义务。为此，法院判决蔡小姐向百某物业支付2.1万元。
律师说法
情势变更也难撤销合同
朱永胜律师表示，涉及物权的变动对合同形式的要求就必须是书面的，即便有口头承诺也只能证明中介违背了职业道德和职业操守。法院的判决是正确的，这个案件提醒市民，跟中介打交道一定要小心。
事实上，中介没有权利调整按揭利率，除非银行能给予配合，否则承诺按揭利率不可能兑现。而本案因房产政策发生变化，蔡小姐甚至不能进行按揭贷款，有人认为是合同发生了情势变更或者不可抗力，但在没有书面约定的情况下，同样无法据主张法院撤销合同。
记者了解到，2010年4月商业银行暂停发放办理第三套房贷款后，各地类似纠纷不断，但大多私下达成调解，像蔡小姐这样被中介诉至法院的，在广州尚属首例。
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