自去年十月“深八条”调控政策出台以来，截至今年7月，深圳一手住宅均价连续10个月稳中有降，且高度稳定在5.5万元/㎡上下的水平。

　　据深圳Q房网数据研究中心统计，从规土委官网公布的一手住宅备案量来看，自2016年“325政策”出台当月开始，深圳新房住宅成交量同比率先进入下跌通道，从备案面积来看，目前已经实现同比17连跌。

　　一手住宅成交量大跌

　　据美联物业全国研究中心统计，7月全市共计网签2023套一手住宅，环比下降31%，同比下降32%；成交面积为20.35万㎡。此外，全市一手住宅的成交均价仍维持高位盘整的趋势，为54446元/㎡，环比下跌46元/㎡，环比跌幅为0.08%。同时自去年“10·4新政”出台以来，全市一手住宅的成交均价步入连跌趋势，7月的成交均价较去年同期相比下跌4%。

　　业内分析认为，深圳银行放贷进一步收紧，四大行已经全部取消首套房贷利率优惠，将利率恢复至基准，房贷利率的上浮、放款速度的减慢、市场观望情绪的浓厚都可能是造成成交量大跌的原因。

　　二手住宅量价双双下滑

　　根据规土委备案数据显示，7月二手住宅市场成交情况不及上个月，其中成交套数不足6000套，共计成交5809套，环比下滑8%。全市各区域的月度备案量全部在1500套以下，且全线缩水。其中龙岗以1480套的成交量稳居全市首位，较6月下降7%，在全市的成交占比为25%。宝安以1211套的成交量次于龙岗，较6月下降9%，在全市的成交占比为21%。

　　福田、罗湖和南山三区的月度成交占比均大致在17%左右。福田成交1008套，环比下降16%；罗湖成交1000套，较6月减少1套，环比降幅仅为0.1%；南山成交997套，环比下降9%。此外，“低存量”盐田区继续保持百余套的成交量，在全市的成交占比仅为2%。7月盐田成交113套，环比下降16%。

　　7月深圳二手住宅市场6大区域成交套数普遍下滑，其中福田、盐田下跌幅度最大，达16%，而罗湖基本与上月持平。除盐田外各区自4月份以来每月成交量都保持在1000套甚至更多，表现较为稳定。

　　价格上，二手住宅价格长期保持稳定。从深圳中原研究中心样板房源的涨跌区间上来看，7月成交均价环比没有较大的波动，处于-5%~0%区间的占大多数，总体价格大部分仍是处于下降区间。

　　7月销售情况

　　成交大户：宝安、龙岗

　　7月86%的成交来源于宝安和龙岗两区，但是两区的成交量全部降至1000套以下。宝安以933套的成交量位居全市首位，较6月下降28%；成交均价比较坚挺，为52636元/㎡，环比上涨1%。

　　龙岗以806套的成交量仅次于宝安区，较6月下降36%。成交均价环比大幅下降12%，至33139元/㎡。

　　南山以156套的成交量位居全市第三位，较6月下降28%，在全市的成交占比为8%。

　　福田和罗湖的月度成交量仍然维持在100套以下低位。其中福田成交量84套，环比下降14%，在全市的成交占比为4%；成交均价继续领涨全市，为96536元/㎡，环比下跌2%；罗湖成交44套，环比大幅下降49%，在全市的成交量占比仅为2%；成交均价为75868元/㎡，环比下跌1%。

　　根据规土委统计数据显示，盐田7月没有新房成交。

　　月度销冠：壹成中心

　　成交前十的楼盘有三个地处宝安，分别是宝亭锦园、益田假日府邸、华业玫瑰四季馨园；三个地处龙岗，分别是奥园翡翠东湾花园、合正丹郡、龙园大观。

　　不过上月销冠是处于龙华的鸿荣源壹成中心，成交套是138套，成交均价超过5.6万/平方米。

　　值得一提的是，同样地处龙华、也是鸿荣源开发的尚峻花园，上个月成交量排名第五，成交量为86套，成交均价超过了6.3万/平米，可见鸿荣源这两个项目单价都不低。

　　展望：

　　以观望为主

　　美联物业全国研究中心表示：受市场调控压力及银行信贷进一步收紧的影响，现阶段的市场仍以观望为主。不过随着7月住宅项目的批售速度明显加快，短期内一手住宅的网签量或将小幅增加。此外，近期二手实际市场的成交量出现“稳中有跌”的趋势，预计短期内二手住宅的备案量上升动力并不足。