收益未达预期

日期：2014-03-03 作者：admin 来源： 中国财富网 推荐：股民学院

德信控股集团有限公司（以下简称德信集团）位于杭州城北的德信·北海公园项目，传出惊人消息，剩余房源清盘，降价3000元/平方米。24小时内，相邻的“天鸿·香榭里”等项目跟进。

　　而在国家统计局最近发布的1月份70个大中城市房价数据中，杭州成为新增加的房价环比下跌的4个城市之一。作为楼市火热的地区，绿城、万科等大牌房企云集杭州，为何降价发生在德信地产身上？

　　德信·北海公园的降价或由融资结构所致，项目降价背后是较高的土地成本、项目实际收益未达预期、基金清盘退出以及开发商兜底。业内人士分析认为，在目前房地产行业热衷高周转的开发模式下，一旦销售不畅，由于资金压力，中小房企降价的案例会越来越多。

　　楼盘土地成本较高

　　2010年10月21日，杭州主城区推出祥符单元两宗宅地，其中杭政储出[2010]41号地块，德信地产以10.9亿元竞得，楼面价约10047元/平方米，这就是德信·北海公园的所在地块。地价比周边楼盘高出不少。

　　“2010年杭州土地市场出现了最令人‘看不懂’的一幕，尤其是下半年，一边是史上的最严宏观调控频频加码，一边却是地价屡创新高。”从事多年地产行业的浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲向记者回忆。

　　此后的2012年8月27日，同处祥符区域的杭政储出[2012]19号土地出让，德信地产紧咬不放，经16轮报价，以5.45亿元总价竞得，尽管已是两年后，但楼面价仅为7261元/平方米。

　　“当时公司可能认为德信·北海公园项目的地价拿高了，随即在其旁边再拿了一块地。”杭州房地产业内人士对 《每日经济新闻》记者表示。对于两年后再竞得祥符地块，德信地产董事长胡一平坦言，该宗地价比较合理，而且相对来说，摊薄了北海公园的地价成本。

　　除了较高的地价外，德信·北海公园还面临着区域内巨量的库存。据平安证券的研究报告分析，其降价所在的拱墅区，当前区域库存约1.06万套，去化需要17.6个月。考虑到该区域去年土地成交建面同比增长近两倍，为当年销售的2.5倍，未来潜在供给压力较大。

　　“相对于同处杭州主城区（拱墅区）的天鸿·香榭里等楼盘，没有土地成本优势，与余杭区的万科和滨江集团而言，又没有品牌优势，在这么高的库存量下，德信地产成为搅局者也很正常。”上述业内人士认为。

　　高价拿地低价开盘

　　相对于较高的土地成本，德信·北海公园的售价却低于正常的市场价格。据当地媒体披露，2012年4月16日，德信·北海公园揭开面纱，起价为11760元/平方米、中间套折后均价为12680元/平方米，这样的开盘价已接近于楼面价。

　　杭州透明售房网记录数据显示，到了2013年下半年，价格有所提升，但维持在18000元/平方米左右。2014年1月12日至3月1日，住宅价签约单价均在2万元以下，最高的只有18544元，而非住宅基本上在3万元左右。

　　对此，杭州当地一开发商高管算了一笔经济账，德信·北海公园项目的土地成本为1.1万元/平方米；加上12%的税费，这些都是要求预征的，这项成本将近2000元/平方米；建安成本在3500元/平方米；再加上管理费(2%)和财务费（3%）共850元/平方米，不算利润回报和融资成本，售价起码要达到1.9万元/平方米。

　　尽管市场定价不高，但去化似乎并不理想。杭州透明售房网数据显示，德信·北海公园项目共有1000多套房源，本次降价前余房还有200多套，都已是准现房。“此次降价的5号楼为景观楼王，价格最高时为1.9万元/平方米，现在降至1.58万元/平方米，无疑，整个项目应是亏损的。”该高管认为，这样降价有利于回笼资金。

　　在透明售房网市场研究院院长丁建刚看来，杭州马年的首降，突出反映了杭州楼市看似繁荣的表象之下蕴藏着巨大隐患，“一些冒进的开发商，今年只能吞下苦果，从目前的市场形势判断，杭州有十个以上的项目，定亏无疑。”

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