接连错失地王后深圳民营房企开启杠杆游戏

日期：2016-06-30 作者：admin 来源：中国财富网推荐：股民学院

    未来很长一段时间里，深圳民营房企转型发展将呈现一面在公开土地市场“举不起牌”，一面在资本市场“横冲直撞”的局面。
     宝能集团发起“宝万之争”，京基集团的“借壳上市”，星河集团、卓越集团的分拆计划，让深圳民营房企时隔多年后，再次站到了镁光灯前。
    狂热融入资本市场背后的逻辑，是深圳民营房企谋求转型带来的资本冲动。在旗下物业公司星河智善生活（股票代码：836397）挂牌新三板庆祝晚宴中，星河集团董事长黄楚龙称：“10年前规模比星河小的企业如今都上市了，这是一个趋势，我希望星河能够夯实基础，然后再做强做大。”
    去年年底信达地产30.3亿元拿下深圳坪山地王的那场拍卖会里，黄楚龙亲自坐阵体验到了资本的凶猛。随着近年来深圳土地的日益稀缺，在有上市房企、外地央企参与的公开土地拍卖中，以星河、卓越、鸿荣源为代表的深圳民营房企阵营，几乎失去了举牌机会。
    1990年代，深圳的潮汕商人、下海官员纷纷投入房地产行业，凭借着拼搏精神与良好的政府关系，一度叱咤深圳楼市风云，如今福田CBD矗立的座座民营房企总部大楼便是见证。
但随着地产白银时代的到来，地产行业内竞争日趋白热化，动辄上百亿元的土地买不起，耗时耗力耗财的城市更新“玩不转”，对于想继续做大“盘子”的民营房企，面临着巨大挑战。
    信达、龙光两家深圳土地市场的“常胜将军”，或许在某种程度上刺激了黄楚龙推进星河与资本的融合速度。
    除了将营收规模近亿元的物业公司挂牌新三板之外，星河集团相关负责人还告诉界面新闻，星河控股旗下星河商业地产将于年底登陆资本市场，“此外，星河集团的核心业务地产集团或将以某种方式完成上市。”
    两个月前，星河集团低调更名为星河控股集团，并更换公司标识。与此同时，星河依托原有房地产开发、商业地产运营、金融投资三大业务模块，分别成立了地产、置业、金融三大产业集团。
    星河位列深圳民营房企第一阵营，其房地产业务规模由2011年的24.16亿发展到150亿元。不过，部分民营房企则不那么幸运，5年前曾位列深圳房企业绩TOP10榜单中的合正地产、水榭花都地产、承翰投资、尚模发展，如今已残酷“出局”。
    就算是星河、卓越等发展较好的民企，其与万科、龙光等上市房企的差距也在逐渐拉大，2010年深圳万科以54亿元排名当年房企业绩榜第一，彼时星河地产22.8亿元排名第六；而2015年万科以202亿元排名第一，星河则以71.6亿元排名第八。
    第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿评论认为，一家企业的发展是否加入“杠杆”，发挥出来的威力是截然不同的。因此无论是星河，还是卓越、鸿荣源、京基，其地产业务规模介于50亿-200亿元之间，均面临着与资本的融合问题。
    上市是融入资本市场的完美路径，但这对于民营房企实力要求颇高。2013年，龙光地产拥千万土地储备在联交所上市；2014年初，中洲地产借壳国企“深长城”罕见挂牌A股；2015年，绿景集团在联交所曲线“借壳”上市；2016年，京基集团在A股“借壳”正遭遇着关键的考验，星河地产的“借壳”也正在路上。
    对于星河集团分拆旗下物业公司、商业地产挂牌新三板的战略，吴睿认为，国内IPO（首次公开募股）暂停，而拿着土地储备去香港上市又铁定“折价”的情况下，民营企业跟资本市场融合，肯定首选轻资产业务。在星河智善生活的未来五年战略中，便有轻资产输出以及外部项目并购计划。
    同样是深圳民营房企卓越集团，其于2016年初也将旗下的金融板块——深圳市不动产融资担保股份有限公司分拆登陆新三板。同样有消息称，卓越集团可能把物业、商业等分拆上市。2010年之前，卓越集团曾两度赴港上市均“铩羽而归”。
    上市所带来的融资能力决定了企业未来。宝能集团、奥宸地产、鸿荣源集团曾为融资质押公司全部股权，而京基集团在收购康达尔的过程中，传闻为获取银行授信不惜“抵押”深圳第一高楼——京基100大厦。
    除了IPO之外，更多的融资模式也已经出现。宝能集团所应用的是比较传统的投资银行、保险、证券公司、大资管公司，这要求企业拥有颇强的资金实力；资金规模小、机制灵活的中小民营房企则更适合投资互联网金融、众筹、产业基金、并购基金等，另外便是资产证券化，不过这需要合适的标的。
    星河集团对金融领域布局是民营房企的典型，其早年间投资入股阳光保险、深创投等，与合作方共同成立了广东红土创新基金、浙江红土创新基金；与深圳政府合作成立星河龙岗创新基金；并投资近五十余家企业，其中七家已上市。
    当前星河的投资总市值超50亿元，星河股权投资由之前的跟投正逐步向自主投资进行转变，同时也进入小额贷款、融资租赁、互联网P2P领域、小贷业务，贷款余额达1.5亿元。
    星河集团副董事长兼总裁姚惠琼告诉界面新闻，在下一个五年，作为地产转型与变阵的典型代表，星河的地产体量未必能杀入一线阵营，但在以利润为中心的各项经营指标上，很可能完成“弯道超车”。
    从星河的架构调整及其战略来看，星河在金融的布局，在于增加各产业间的协同效应。如地产与金融的协同、地产与商业的协同、金融与商业的协同、金融与园区产业的协同等。
    深圳国资委旗下高新投集团副总裁温卫民告诉界面新闻，目前房企对外投资一般就是债务投资和股权投资两种方式，债务投资基于被投资企业目前的经营情况，股权投资则要基于其未来的发展，尽可能多地赚取资本利润。
    无论是杀入资本市场，还是多元化投资，资本势必将成为激活地产、商业、产业之间协同效应的重要工具。挂牌新三板，链接保险、互联网金融资金，“借壳上市”，让深圳民营房企又“热闹”了起来。在未来很长一段时间里，深圳民营房企转型发展势必将呈现出一面在公开土地市场“举不起牌”，一面在资本市场“横冲直撞”的局面。
    从地产到金融，星河、宝能、卓越、京基等深圳民营房企肯定不是第一家，也不会是最后一家。