土地疯涨再推房价预期，楼市掘金又启新征程

日期：2015-11-05 作者：admin 来源： 中国财富网 推荐：股民学院

房地产行业面粉贵过面包的现象或将在平谷区上演。继“疯台”地王疯抢赛，昌平顺义三连拍土地潮后，2015年10月28日，土地密集拍卖的第三场于平谷区王辛庄镇贾各庄村地块出让，经过29轮竞拍，最终被京投银泰14.6亿收入囊中，溢价率40% 。本次拍卖为本轮集中供地平谷区第一个地块，据中原地产首席分析师张大伟估算，该地块可售部分折合楼面价约为9800元每平米，商品房住宅部分的楼面价在1万以上。

平谷王辛庄镇贾各庄村地块位于平谷城区西北，紧邻平谷区北二环，距离未来北京市首条区域快线平谷线也极近，不过距离北京市区相对平谷其他项目较远。所以1万元左右楼面价让人颇感意外，因为平谷区目前成交均价仅在1.4万元/平米左右，京投银泰以1万元左右的楼面价拿地，加上开发运营成本，未来入市商品房价格远超当前平谷区楼市均价。

不过京投投银泰大可不必担心，自平谷线敲定后，平谷区楼市渐趋火热，一个显著的信息是，位于平谷马坊新城的首城汇景湾自平谷线敲定后业绩一路上扬，并在8月成交71套，9月份成交73套，10月份成交75套，超越平谷区众多项目，连续拿下平谷区8、9、10月份楼市销冠。

疯狂的平谷区

土地价格的疯涨或许本来没有平谷区什么事，因为平谷区之前属于北京市远郊区市场，相比城区地块，抢夺并不激烈。

但凡是总有意外，随着6月北京首条区域快线平谷线敲定之后再加上北京市政府东迁通州，平谷区与北京市区距离被极大拉进，因此平谷一跃超过密云、怀柔等北京远郊板块，成为北京楼市的宠儿。幸运的事情有时候也会连续到来，8月，北京建委官网发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，在执行北京整体限购的基础上，针对通州的限购变得更为严苛。简而言之就是“不是通州人，不再能买通州房”。

最严限购令出台后，不少购房需求开始向通州周边外溢，距离通州区较近的平谷区成了最大受益者，呈现量价齐升局面。

据据平谷区房地产行业从业人士监测，目前平谷区均价在1.4万元/平米左右，远超2014年全年区域成交均价。但目前平谷区共成交商品住宅2491套，比去年全年销售量还高出1400多套。不难看出，未来平谷区楼市还有上涨空间。

新房市场火爆的局面最终传达到土地市场上，10月28日，平谷区王辛庄镇贾各庄村地块最终经过29轮竞拍，被京投14.6亿收入囊中，溢价率达40%。

因为性质原因，该地块成交溢价率其实并不高。但楼面价依然创造了平谷区有史以来最高值。张大伟预计在整体北京土地市场竞争激烈的情况下，即使是平谷等远郊区的居住类土地也成为房企看中的土地资源，未来土地成交额依然持续走高。

首城汇景湾新征程

然而首城汇景湾已笑看这一切。首城汇景湾于2012年8月开工，2013年初入市，在平谷区楼市一片火热的今天，首城汇景湾作为区域内老牌住宅项目优势尽显。

首城汇景湾位于平谷区马坊新城，是平谷区距离北京市区最近地块。作为北京城建和北京首开合作开发的平谷第一大盘，不管是平谷线敲定、北京市政府东迁，还是通州最严限购令，首城汇景湾是都是最直接受益者。项目位于平谷线行驶至平谷区的第一站马坊，项目敲定的地铁站直线距离不到500米。

不仅仅是地段优势，首城汇景湾因为是平谷区拿地较早的住宅项目，项目超高的性价比也是其他项目所不能比拟的。尽管平谷区目前楼市火热，均价在1.4万元左右，但首城汇景目由于拿地早，目前主力户型售价仍低于平谷区均价，项目价值远超当前价格。要知道，首城汇景湾是平谷区距北京市区最近的马坊新城地段最好项目。

首城汇景湾紧邻北京十大湿地公园-小龙河湿地公园而建，高层产品视野冲击面可达180度。拥有87-116平多种户型、这些综合优势使得首城汇景湾在周边楼盘项目脱颖而出，受到市场热烈追捧。一个明显的事实是，自平谷线等利好消息传出后，首城汇景湾一举冲上平谷区销冠宝座。

显然首城汇景湾还可以走的更远。从10月28日王辛庄镇贾各庄村地块拍卖的火热程度不难看出，未来平谷区项目还很有潜力，再加上央行10月份央行第六次降息，不难看出未来平谷区均价明显会上涨，而六次降息后正是购房者入市良机。首城汇景湾还可在平谷区第一的位置上，开启新征程将冲一冲项目整体业绩。

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